Alterações fiscais na habitação e construção

Alterações fiscais na habitação e construção

Aqui está uma análise completa e estruturada do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — o Pacote de Desagravamento Fiscal para a Habitação:

## 📜 PROGRAMA — Decreto-Lei n.º 97/2026

01 Principais novidades do diploma

Publicado a 20 de maio de 2026, este decreto-lei representa um dos maiores pacotes de incentivos fiscais ao setor da habitação em Portugal [ref:11,12,14]. O objetivo central é estimular a oferta de habitação (construção, reabilitação e arrendamento) através de benefícios fiscais significativos em IVA, IRS, IRC, IMT e Imposto do Selo [ref:13,14].

> ⚠️ Muitas medidas têm caráter temporário (vigência até final de 2029) e outras são permanentes.

02 IVA reduzido a 6% na construção e reabilitação

Aplicação temporária da taxa reduzida de IVA (6%) em vez dos 23% [ref:2,3,5]:

| Situação | Requisitos |

| Habitação Própria Permanente (HPP) | Empreitadas de construção ou reabilitação; imóvel com VPT até €660.982 |

| Arrendamento para habitação | Desde que o senhorio se comprometa a manter o imóvel arredado por pelo menos 5 anos |

| Reabilitação urbana | Obras em áreas de reabilitação urbana |

Vigência: Empreitadas iniciadas entre setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029 [ref:6,17]

Penalização: Se o adquirente não afetar o imóvel a HPP, há um agravamento de IMT de 10% sobre o valor tributável [ref:43].

03 Restituição parcial do IVA em empreitadas de habitação própria

Os proprietários que realizem obras de construção ou reabilitação para habitação própria e permanente podem beneficiar de um mecanismo de restituição parcial do IVA suportado, desde que cumpridos os limites de valor do imóvel e os prazos legais [ref:9,18].

04 Isenção de IRS sobre mais-valias reinvestidas em arrendamento

Grande novidade: A exclusão de tributação das mais-valias imobiliárias em IRS é alargada — já não se aplica apenas ao reinvestimento em HPP. Agora, também fica isento quem vender um imóvel e reinvestir o valor na compra de imóveis destinados ao arrendamento habitacional [ref:22,23,24].

Condição: o imóvel adquirido deve ser afeto ao arrendamento por um período mínimo.

05 Taxa reduzida de 10% sobre rendimentos prediais (IRS)

Os rendimentos prediais (rendas) auferidos por senhorios pessoas singulares (Categoria F do IRS) passam a ser tributados à taxa especial de 10% (em vez dos anteriores 25% ou 28%) [ref:6,19,21].

| Duração do contrato | Taxa aplicável |

| Contratos de 10 a 20 anos | 10% |

| Contratos de 20 anos ou mais | 5% |

> Aplica-se desde que os contratos cumpram os requisitos legais definidos [ref:34].

06 Exclusão de 50% dos rendimentos prediais para IRC e IRS (Cat. B)

Para empresas (IRC) e profissionais com contabilidade organizada (IRS, Categoria B), os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional são considerados apenas em 50% para efeitos de tributação [ref:26,28,29].

> 🔹 Isto significa que metade do rendimento fica isento de IRS/IRC, funcionando como um incentivo fiscal muito relevante para promotores e investidores institucionais [ref:30].

07 Benefícios fiscais para Organismos de Investimento Alternativo (OIA)

Os Organismos de Investimento Alternativo (fundos imobiliários) que invistam em habitação para arrendamento acessível passam a beneficiar de um regime fiscal mais favorável, com reduções em IRC, IMT e Imposto do Selo [ref:42].

08 Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA)

Novo instrumento: Os Contratos de Investimento para Arrendamento permitem que promotores e investidores celebrem contratos com o Estado, comprometendo-se a construir ou reabilitar imóveis para arrendamento, em troca de benefícios fiscais estáveis por até 25 anos [ref:32,33].

| Benefícios | Duração |

| IRS/IRC reduzido | Até 25 anos |

| IMT e Imposto do Selo com reduções | Vigência do contrato |

| Estabilidade fiscal garantida | Pelo período acordado.

09 Benefícios em IMT e Imposto do Selo — Habitações de Custos Controlados

Os adquirentes de habitações de custos controlados beneficiam de:

- Redução de IMT (taxa reduzida)

- Isenção ou redução de Imposto do Selo

- Condições especiais para imóveis dentro dos limites de preço definidos pelo Governo [ref:1,31]

10 Agravamento das taxas de IMT para não residentes

Para pessoas singulares ou coletivas não residentes fiscais em Portugal:

- A taxa de IMT sobe para 7,5% (regra geral)

- Exceções: Cidadãos portugueses (mesmo emigrantes) e quem se torne residente fiscal após a compra [ref:40,41]

> Medida com objetivo de desincentivar a compra especulativa por estrangeiros e estrangeiros não residentes.

11 Aumento do limite de dedução em IRS para arrendatários

O limite da dedução anual das rendas em IRS (para inquilinos) é aumentado, podendo chegar até €1.000 por agregado familiar (dependendo do tipo de contrato e do escalão de rendimentos) [ref:36,37].

Aplicável a contratos de arrendamento para habitação própria permanente.

12 Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

Entrada em vigor a 1 de setembro de 2026 [ref:39]. Este novo regime simplifica o processo de arrendamento acessível, com:

- Menos burocracia na adesão

- Limites de renda definidos por fórmula simples (atrelada ao preço por m² da zona)

- Isenção total de IRS/IRC sobre os rendimentos prediais, desde que cumpridas todas as condições [ref:27,33]

- Contratos com prazos mínimos definidos

13 Conclusões

| O que muda na prática | Impacto |

|---|---|

| 🏗️ Construir/reabilitar fica mais barato | IVA a 6% (vs 23%) — poupança até 17% |

| 🏠 Ser senhorio fica mais atrativo | IRS das rendas baixa para 10% (ou 5%) |

| 💰 Investir em arrendamento compensa mais | Mais-valias isentas se reinvestir em imóveis para arrendar |

| 🏢 Promotores e empresas ganham | 50% dos rendimentos prediais excluídos de tributação |

| 👨‍👩‍👧‍👦 Inquilinos são apoiados | Dedução de rendas em IRS sobe até €1.000 |

| 🌍 Não residentes pagam mais IMT | Agravamento para 7,5% |

| 🤝 Arrendamento acessível | RSAA simplifica e isenta rendimentos |

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📌 Vigência: A maioria das medidas já está em vigor desde a publicação (20 de maio de 2026), com algumas (como o RSAA) a entrar em 1 de setembro de 2026. Medidas como o IVA a 6% vigoram até 31 de dezembro de 2029 [ref:6,17].

> 💡 Nota: Consulte sempre um contabilista certificado ou advogado fiscalista para aplicar estes benefícios ao seu caso concreto, pois existem condições e prazos específicos que podem variar consoante a situação.

Deseja que aprofunde alguma das 13 medidas em particular?